Comment réussir la vente de murs commerciaux ?
Les murs correspondent à un bien immobilier dans lequel une activité commerciale est exercée, telle une boutique, un restaurant ou des bureaux. Le propriétaire des murs peut être le commerçant exploitant lui-même le fonds, ou bien un investisseur bailleur qui loue le local à un commerçant. Réussir la vente de murs commerciaux demande à la fois une bonne préparation et une stratégie adaptée au marché. Leur vente ou leur acquisition se prépare par un diagnostic immobilier pour valider la conformité en matière d’amiante, de DPE, d’électricité…
La vérification du respect des règles administratives et légales, la préparation des contrats, la signature du contrat… méritent l’accompagnement d’un professionnel comme commerceimmo.fr. Focus sur les actions à mener et les précautions à prendre avant de se décider.
Vérifier le bail en cours pour un local loué
La cession de murs commerciaux englobe toute vente d’un local commercial (dit le “mur”), par opposition à la cession de fonds de commerce qui concerne uniquement l’activité exercée dans le local, en termes de clientèle, de matériel, ou de nom commercial…
Mieux vaut vérifier la conformité du bail commercial, (durée 3/6/9, révision des loyers, charges…), les clauses concernant l’indexation, les travaux, la garantie du locataire). Plus le bail est sécurisé (locataire solide, durée restante élevée), plus la valeur des murs augmente. La constitution d’un dossier complet s’impose comprenant les titres de propriété, le règlement de copropriété (si applicable), l’état locatif, les diagnostics…
Benchmarker pour fixer le bon prix
En général cela revient à analyser les ventes récentes de murs similaires dans le même secteur. Les investisseurs utilisent le rapport entre le loyer annuel et le taux de rendement attendu. Prendre en compte leur emplacement, l’état du local, la solvabilité du locataire, le potentiel de valorisation. Leur emplacement (Rue passante, zone touristique, proximité transports…) compte autant que la qualité du locataire et sa fiabilité, autant d’éléments qui valorisent la transaction. Il va de soi qu’une vente occupée intéresse un investisseur cherchant du rendement. Pour une vente de murs libres on ciblera un commerçant qui souhaite exploiter les murs.
Sécuriser les aspects juridiques
La vente de murs commerciaux est une vente immobilière classique, soumise au droit immobilier. Nécessité d’un acte notarié, d’une publication au service de publicité foncière… autant de formalités à accomplir. Si les murs sont loués, le bail continuant l’acquéreur devient le nouveau bailleur. Le locataire n’a pas de droit de préemption (sauf cas particulier de la loi Pinel pour certains locaux artisanaux).
Une jurisprudence marquante a limité le droit de préférence du locataire. Selon une décision du 19 juin 2025 de la Cour de cassation, le droit de préférence du locataire commercial (article L. 145-46-1 du Code de commerce) ne s’applique pas en cas de cession globale d’un immeuble. Le vendeur n’est donc pas obligé de proposer la vente au locataire.
Bien contrôler et optimiser la fiscalité concernée
En matière fiscale, le vendeur est soumis à l’imposition des plus-values. Si cela est le commerçant exploitant qui acquiert les murs, il sécurise son emplacement. Pour une personne physique s’applique la taxation sur la plus-value immobilière avec des abattements selon la durée de détention. Pour une société, ce sera l’imposition sur la plus-value professionnelle. Dans ce contexte, mieux vaut aussi étudier les avantages d’une vente via une SCI pour optimiser la transmission ou réduire l’impôt.
L’immobilier commercial, un marché dynamique mais prudent
En 2024, les investissements globaux dans le commerce ont atteint environ 2,8 milliards d’euros, malgré un repli annuel de 16 %. Une partie de ce volume est composée de cessions de murs d’hypermarchés et commerces alimentaires, représentant près de 800 millions d’euros.
Le marché de l’immobilier commercial français en 2025 est marqué par une reprise sélective. Une forte dynamique concerne les bureaux de qualité, les centres-villes et les commerces de prestige. Le secteur de la logistique se développe sous l’effet des besoins croissants du e-commerce. De nouvelles stratégies d’investissement concernent aussi la reconversion, la rénovation énergétique et l’usage mixte.