Alex Shtefan, fondateur du holding de développement Alex Villas Group
Émirats Arabes Unis, Turquie, Thaïlande et Indonésie: à la recherche d’un leader d’investissements
Dans le classement des régions du monde les plus prometteuses en matière d’investissement immobilier, “le rapport de force” est en train de changer. Ces dernières années, la Turquie et les Émirats Arabes Unis, les pays qui ont toujours été populaires, ont été supplantés du podium par les pays asiatiques, et Bali a gagné la médaille d’or dans la course. Le fondateur du holding de développement Alex Villas Group (un des 3 meilleurs développeurs de Bali), Alex Shtefan, nous en a parlé.
La reprise de l’industrie touristique mondiale après la pandémie de coronavirus est inégale. Certains pays ont réussi à rétablir le flux touristique aux niveaux d’avant la pandémie d’ici 2024 et même à augmenter le volume des investissements étrangers, tandis que d’autres ont été confrontés à de sérieux obstacles sur cette voie, sous la forme d’une hausse des prix ainsi que d’une instabilité politique et économique. Pour un investisseur qui envisage de préserver et de diversifier son capital en achetant des biens immobiliers à l’étranger, il est essentiel d’évaluer l’attractivité d’une région particulière. De plus, il est important pour lui non seulement de se familiariser avec la liste des emplacements les plus populaires, mais également d’évaluer les perspectives de chacune des directions.
Migration des capitaux
Les phénomènes mondiaux tels que les pandémies, les guerres régionales et les sanctions entre grands pays ne peuvent qu’affecter la migration des capitaux. Les gens déménagent dans de nouveaux pays, transportent leurs entreprises et transfèrent de l’argent. Cela est particulièrement évident dans les investissements immobiliers. Dès qu’un pays est confronté à une catastrophe grave (pas seulement naturelle bien sûr), on constate une augmentation du nombre de demandes de ses citoyens pour acheter un bien immobilier à l’étranger.
En 2022-2023, de nombreux agents immobiliers ont enregistré une augmentation significative de l’intérêt des investisseurs pour l’immobilier de villégiature dans différentes régions du monde: l’UE, la Turquie, les Émirats Arabes Unis, l’Indonésie et la Thaïlande. Dans les régions les plus populaires du Moyen-Orient et d’Asie, la demande d’immeubles pour les investissements a augmenté de façon exponentielle. L’investissement dans le secteur résidentiel dans la région Asie-Pacifique prend de l’ampleur : les investisseurs diversifient leurs portefeuilles et investissent non seulement dans les segments traditionnels des bureaux et des commerces de détail, mais également dans le résidentiel, car cela fournit des flux d’argent plus stables pour les locations quotidiennes. Par exemple, dans notre holding Alex Villas Group, les ventes de villas et d’appartements en 2023 ont augmenté de près de 30 % par rapport à 2022. En analysant la demande au premier trimestre de cette année, je n’exclus pas que d’ici fin 2024 le taux de croissance des ventes sera encore plus élevé que l’année dernière.
Émirats Arabes Unis, Turquie, Thaïlande et Indonésie: à la recherche d’un leader
Mais ce n’est pas surprenant. Le plus intéressant commence quand on essaie d’évaluer un peu plus en profondeur la situation du marché dans chaque pays séparément. Je parle des régions où l’immobilier peut fournir un revenu stable. Par exemple, prenons un point d’entrée de 169 000 à 200 000 dollars et considérons la Turquie, les Émirats Arabes Unis, l’Indonésie et la Thaïlande. Évidemment, avec une telle analyse comparative, une seule mesure ne suffira pas. Ici, nous devons prendre en compte non seulement le niveau de rentabilité, mais aussi (au moins) la période de retour sur investissement (ROI), ainsi que les caractéristiques du flux touristique (par exemple, la saisonnalité), si nous voulons recevoir un revenu stable de la propriété achetée.
En outre, il convient de prendre en compte le droit d’obtenir un permis de séjour ou la citoyenneté dans un pays particulier, les nuances de la législation et la pression fiscale.
Et c’est là que les surprises commencent. Par exemple, une comparaison du niveau de rentabilité des logements issus des locations journalières montre que Bali donne une bonne longueur d’avance sur ses concurrents. En Thaïlande, cette rentabilité est de 8 à 14%, aux Émirats elle ne dépasse pas 6%, en Turquie elle est de 3 à 4% et à Bali elle atteint 15 à 17%. L’Indonésie est également en tête en termes de climat le plus favorable au flux touristique. Tandis que la saison des concurrents dure 5 à 7 mois, à Bali, elle dure une année entière.
En termes de délai de récupération de l’immobilier dans ces régions, la situation est la pire en Turquie : là-bas, en moyenne, l’immobilier est rentabilisé en 10 à 15 ans. Aux Émirats et en Thaïlande, le même indicateur est plus attractif : 7 à 10 et 5 à 10 ans respectivement. Mais Bali a aussi gagné ici aussi avec seulement 5 à 7 ans.
Aujourd’hui, par exemple, la situation sur le marché immobilier de Dubaï n’est pas très bonne: les gens ont investi il y a un an et demi à deux ans, mais maintenant ils ne peuvent pas vendre en raison de la faible demande sur le marché secondaire. Cette situation aurait pu être évitée si les vendeurs immobiliers avaient créé un plan d’action permettant aux investisseurs de constituer du capital.
Par exemple, en tant que promoteur, nous voyons notre tâche non seulement dans la vente d’une villa ou d’un appartement à un client, mais également dans la création d’un algorithme d’actions pour lui: quand acheter une propriété et quand quitter la transaction, combien ça va coûter et combien de temps ça va prendre pour vendre la propriété.
Je vais donner quelques cas d’investisseurs d’Alex Villas Group. Notre entreprise construit des villas et d’ appartements à Bali. Dans l’un de nos complexes, un client a acheté au printemps 2022, au stade initial de la construction, une maison jumelée d’une superficie de 76 m2 pour 150,000$. Un an plus tard, juste avant l’achèvement du complexe résidentiel, il a vendu la propriété finie pour 230,000$. Notre société a vendu une autre maison jumelée similaire dans l’intérêt d’un autre client déjà après la mise en service du complexe, en tant qu’entreprise prête à l’emploi qui rapporte 2,500$ de revenu net par mois, et le prix de cette maison a été de 278,000$.
Qui attire les investisseurs et comment
Si nous parlons non seulement de rentabilité, mais également de tous les facteurs qui l’accompagnent, il convient bien sûr de reconnaître que tous les pays dont nous avons parlé ont leurs propres caractéristiques en matière d’investissement: ils ont tous des avantages et des inconvénients. En Turquie, en particulier, il existe des restrictions légales sur les locations à court terme et on doit obtenir l’autorisation pour Airbnb; dans d’autres états, de tels obstacles n’existent pas. Aux Émirats, l’entretien des biens immobiliers entraîne des coûts considérables, mais il n’y a pas de taxe sur les loyers. En Thaïlande, il est beaucoup plus difficile d’obtenir un permis de séjour que dans d’autres pays.
La situation en Indonésie est la plus favorable: cela est dû à la politique des autorités locales visant à attirer les investisseurs et les touristes. En 2023, par exemple, le pays a lancé un programme de visa doré à long terme, qui a conduit un certain nombre d’entreprises internationales à ouvrir des bureaux ici.
À en juger par le rythme du développement résidentiel et commercial, l’Indonésie pourrait bientôt devenir un concurrent sérieux de la Chine et de l’Inde. Malgré le faible taux d’inflation, les prix de l’immobilier augmentent ici chaque année d’environ 15 à 20%. Quant à la rentabilité, elle est l’une des plus élevées au monde.
L’île se prépare à une augmentation du flux touristique
Un autre facteur qui rend l’Indonésie plus désirable sont les projets d’infrastructures à grande échelle annoncés ces dernières années. Cela comprend la construction d’un nouvel aéroport, qui aura une capacité pouvant atteindre 100 millions de passagers par an. Il y a aussi les projets de lancement d’une piste de Formule 1 (elle passera d’ailleurs par de nombreuses attractions célèbres de Bali) et la construction d’un parc d’attractions de Paramount Pictures avec des zones thématiques, un parc aquatique et d’autres installations de divertissement. Il ne fait aucun doute que tout cela deviendra un autre puissant point d’attraction pour les touristes.
La croissance rapide de l’industrie touristique, observée dans la région asiatique en général, et à Bali en particulier, suggère qu’un investisseur intéressé par l’achat d’une propriété à l’étranger devrait accorder une attention particulière au marché de l’île. Et puis, l’éloignement des conflits régionaux qui éclatent dans d’autres parties du monde continuera bien entendu à accroître l’attractivité des investissements de cette île.
Alex Shtefan, fondateur du holding de développement Alex Villas Group (l’un des 3 meilleurs promoteurs de Bali) avec l’aimable autorisation du service de presse d’Alex Villas Group.
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