Iroko Atlas, la nouvelle génération de SCPI
Créée en 2020, la société Iroko s’est imposée en quelques années sur le marché des SCPI grâce à Iroko Zen, par son innovation : absence de frais d’entrée, diversification sectorielle et approche responsable. Forte de cette réussite, Iroko élargit aujourd’hui son offre avec Iroko Atlas, en gardant les mêmes fondements mais avec une dimension résolument internationale.
Lancée en 2025 par la société de gestion Iroko, Iroko Atlas constitue la nouvelle génération de SCPI après le succès d’Iroko Zen. Comme sa devancière, elle adopte un modèle sans frais de souscription.
Les objectifs de la SCPI Iroko Atlas
Son objectif est d’offrir aux épargnants une diversification géographique et sectorielle exclusivement à l’international. Le portefeuille va cibler des actifs hors de France, couvrant plusieurs classes d’actifs tertiaires et intégrant des projets liés aux énergies renouvelables.
La SCPI ambitionne un taux de distribution cible (TD) non garanti de 6,5 % net de frais par an ainsi qu’un TRI cible de 7 % sur 10 ans, sous réserve des conditions de marché et de la réussite de la stratégie d’investissement.
Au lancement, les parts “sponsors” ont été proposées avec une décote de 9 % (182 € au lieu de 200 €), dans la limite de 20 M€, avec une période d’inaliénabilité de 3 ans. Cet objectif rapidement atteint la collecte a été suspendue avec une perspective de rouvrir. Comme pour Iroko Zen, les revenus seront distribués mensuellement, avantage apprécié par les investisseurs recherchant des flux réguliers.
L’ambition granulaire à l’international de la SCPI Iroko Atlas
La SCPI Iroko Atlas vise un patrimoine 100 % hors de France, principalement au sein de l’Espace Économique Européen, mais également en Amérique du Nord (États-Unis et Canada). Cela facilite la prise en compte des décalages de cycles immobiliers entre régions pour optimiser la diversification. La SCPI se distingue par une stratégie “granulaire”, ciblant des actifs de 1 et 10 M€, souvent délaissés par les grands institutionnels mais offrant un bon équilibre rendement/sécurité. Ces acquisitions couvriront divers actifs : bureaux, commerces, logistique, locaux d’activité, santé et hôtellerie.
La gestion repose sur une sélection rigoureuse et une approche ESG affirmée. Iroko Atlas vise le label ISR immobilier, en intégrant des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance.
Une stratégie d’investissement opportuniste, contracyclique et diversifiée
La répartition géographique cible est la suivante :
- environ 60 % en Europe de l’Ouest (Espagne, Pays-Bas, Allemagne, Royaume-Uni, Portugal),
- des investissements en Europe centrale (Pologne, République tchèque),
- des positions ponctuelles dans les pays nordiques,
À terme, une ouverture en Amérique du Nord (États-Unis et Canada). La récente création d’Iroko Iberia facilite l’accès au marché portugais, en général complexe pour les investisseurs étrangers. Les premières acquisitions reflètent la pertinence de cette
stratégie :
– un portefeuille de commerces de pied d’immeuble à Dublin (dont un local loué à TESCO avec bail ferme de 13 ans),
– un portefeuille mixte en Allemagne et République tchèque en sale & lease back, partagé avec Iroko Zen,
– un immeuble de bureaux à Londres, dans le quartier dynamique de Shoreditch.
De nouvelles exclusivités sont en cours de finalisation en Allemagne et aux Pays-Bas.
Les atouts d’Iroko Atlas et les points de vigilance
Cette expansion internationale entraîne une exposition au risque de change, notamment vis-à-vis du dollar américain, du dollar canadien, du zloty polonais ou de la couronne tchèque. Si une couverture partielle est possible, ces fluctuations resteront un facteur de performance (ou de risque) à prendre en compte.
Iroko Atlas offre plusieurs avantages compétitifs aux investisseurs :
– zéro frais de souscription : l’intégralité du capital est investie, contrairement aux SCPI traditionnelles. La rémunération de la société repose sur la gestion et la valorisation des actifs.
– une diversification internationale : un portefeuille 100 % hors de France, avec un équilibre entre Europe de l’Ouest, Europe centrale, pays nordiques et Amérique du Nord.
– une approche granulaire : des acquisitions ciblées entre 1 et 10 M€, offrant un meilleur couple rendement/risque et des opportunités souvent “hors radar”.
– une gestion active et responsable : chaque actif est évalué selon des critères internes et bénéficie d’un suivi en vue du label ISR immobilier.
– une fiscalité internationale avantageuse, les revenus étant imposés localement avec un crédit d’impôt en France, ce qui peut améliorer le rendement net des associés.
– la complémentarité avec Iroko Zen garant de stabilité et maturité.
